«Промзона может отпугнуть, а кладбище нет — соседи тихие»: как девелоперы выбирают участки под новые проекты

Портал Всеостройке.рф узнал, какая земля не привлекает, а какая — вызывает большой интерес застройщиков МКД.

2023 год побьет все рекорды по числу новых проектов многоквартирных домов. Жилье возводится в центрах городов, на окраинах и за городом, а иногда — на, казалось бы, не совсем удачных локациях, как промзона или участок, соседствующий с кладбищем. Портал Всеостройке.рф опросил девелоперов, какими критериями они руководствуются при выборе участков, какие локации отпугивают клиентов и почему девелоперы, приобретая землю, уже знают, какую недвижимость здесь будут строить.

Он рассказывает, что компания проводит большую работу: анализирует группу экономических факторов, градостроительную документацию, технико-экономические параметры, что допустимо и физически можно построить на этом участке с учетом всех ограничений.

— Потому как, имея цену реализации и подтвержденные технико-экономические показатели, понимая себестоимость продукта, который возможно возвести в этой локации, мы можем определить потенциальную доходность проекта. А это в конечном итоге определяющий фактор для девелопера при выборе участка, — сообщает эксперт.

По его словам, оценивать земельные участки с какой-то одной точки зрения крайне неправильно: во всем есть определенные нюансы и ограничения. С одними из них можно работать, с другими нет.

— Например, ограничения, связанные с внешним окружением, изменить достаточно трудно. Если рядом располагается кладбище или высоковольтная линия электропередач, ничего поделать с этим нельзя. Когда неподалеку находится лес или пустырь, которые не предусматривают застройки и никому не интересны, можно только взять разрешение на использование и благоустроить территорию, — объясняет представитель «Голоса».

Он уточняет, что другой вопрос, когда речь идет о промзонах, потому что во многих городах-миллионниках идёт процесс реновации.

— Пусть не такой масштабный, как в столице, но тем не менее там, где мы работаем, механизм КРТ позволяет на бывших промышленных территориях создавать новую среду для жизни. Поэтому, рассматривая земельный участок под строительство, мы оцениваем перспективу развития территории вокруг него. Стоимость участка, в принципе, определяется его местоположением и ближайшим окружением. Насколько оно инфраструктурно насыщено, есть ли коммерческая и социальная инфраструктура. И зачастую в самой локации заложена стоимость продукта, — убежден специалист. 

Он говорит, что на одной и той же земле может быть возведен жилой комплекс самого разного уровня. Например, если локация участка позволяет возвести жилой дом комфорт-класса, то девелопер может построить дома «эконом», «комфорт» и «комфорт+». А вот на земле «бизнес-класса», конечно, можно, построить «эконом», но, скорее всего, стоимость участка не позволит этого сделать. Чем выше класс, тем большую часть сам продукт занимает в создаваемой добавленной стоимости.

— Таким образом, фильтруя на начальном этапе огромный перечень земельных участков, мы руководствуемся базовыми предпосылками: локация, окружение, потенциальный продукт, который можно создать на этом земельном участке, и соотношение доходов и расходов. Исходя из этих вводных, принимаем решение, идти или не идти дальше в анализ. Если на этом этапе экономики нет или она минимальна, то вряд ли мы будем дальше рассматривать этот участок, — рассказывает Григорьев.

Также эксперт объяснил, почему зачастую девелоперы создают коллаборации на этапе выбора земли.

— Мы часто формируем партнёрство в создании проектов, и это их усиливает. Много проектов делаем совместно с крупными промышленными холдингами, другими девелоперами или землевладельцами. Конечно, всегда можно купить землю. Но зачастую для правообладателя по каким-то причинам небезразлично, что будет построено на его земельном участке. Просто продажа здесь не очень подходит. Продал — потерял влияние. В партнёрстве же у сторон есть взаимозависимые обязательства, сдерживающие или поддерживающие условия этого партнерства. Каждый отвечает за свой пул вопросов. Например, один партнёр занимается проектированием продукта и его реализацией, другой — градостроительной документацией и присоединением. Или наоборот. Когда есть партнёр, готовый взять на себя решение части вопросов, мы можем лучше сфокусироваться на своей зоне ответственности, — считает Сергей Григорьев.

Он категоричен в своем мнении, что плохих участков нет.

— Задача профессионала как раз и состоит в том, чтобы исправить изначальные недостатки участка продуманными архитектурно-градостроительными решениями и верным позиционированием создаваемого продукта. Конечно, если ваш участок расположен у парка, напротив какой-то архитектурной достопримечательности или на набережной — надо сильно постараться, чтобы испортить его непривлекательной архитектурой или качеством строительства, особенно, когда продажи идут на «бумажной» стадии. Принцип МММ в девелопменте – как закон всемирного тяготения: успех любого строительного проекта определяют место, место и …место, — говорит эксперт.

Он рассказывает, что все зависит от ценового сегмента: промзона отпугивает покупателей в бизнес-классе и выше, а кладбище не отпугивает в целом никого, потому что это зеленая зона и соседи тихие. Более важными факторами являются транспортная доступность и наличие в составе комплекса и в ближайшем окружении современной инфраструктуры.

— Мы стараемся по максимуму наполнять проекты «фишками»: нестандартная квартирография, избыточность инженерных и технических решений, за которую нас уже успели покритиковать коллеги и брокеры, но именно это и мотивирует наших покупателей. Если описать одной фразой, то наш принцип проектирования и строительства: «лучше, чем нужно», — комментирует Дедков.

Что касается объектов, которые могут помешать комфортному проживанию, компания прежде всего учитывает такие критерии, как уровень потенциального шума, старается проанализировать и оценить розу ветров, чтобы спрогнозировать вероятность неблагоприятных запахов, а также анализирует прилегающие к данным объектам автомобильные дороги и пешеходные зоны с точки зрения безопасности передвижения по ним.

— Касательно криминогенной обстановки и архитектурного облика в интересующих нас локациях, мы проходим этот этап анализа еще на стадии аналитики городов, — говорит представитель BM-Group Development.

Но и на этом не заканчиваются важные для компании параметры оценки, так как еще одной особенностью застройщика является сегмент рынка — девелопер строит жилье в малых городах нашей страны. Поэтому анализу подвергаются и другие факторы: психология жителей малых городов, паттерны и триггеры, способствующие принятию ими решений, а также поведенческие модели и менталитет населения отдельно взятой области.